Begleitung für Bauherren und Erwerber in der Kurstadt: Wir sehen uns Ihr neues Haus vor der Übergabe an und halten sichtbare Mängel schriftlich fest.
Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen; ab diesem Tag gelten für Mängel andere Regeln als während der Bauzeit. Bei Ihrer Bauabnahme in Bad Nauheim steht Ihnen Florian Wurster zur Seite, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er prüft sichtbare Mängel und Abweichungen von der Planung, bevor Sie unterschreiben.
Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie als Auftraggeber das fertige Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht annehmen. Grundlage ist § 640 BGB. Erklären müssen Sie die Abnahme selbst; ein Sachverständiger sorgt dafür, dass Sie dabei wissen, was Sie annehmen und welche Punkte noch offen sind.
Mit der Abnahme treten mehrere Folgen gleichzeitig ein. Die Verjährung Ihrer Mängelansprüche beginnt, bei Bauwerken läuft sie nach § 634a BGB fünf Jahre. Mängel, die Sie bei der Begehung kennen, sollten Sie sich ausdrücklich vorbehalten, damit Ihre Ansprüche erhalten bleiben. Ist im Vertrag die VOB/B vereinbart, kann nach § 12 VOB/B eine förmliche Abnahme mit gemeinsamer Begehung und schriftlichem Befund verlangt werden. Für Erwerber eines Reihenhauses vom Bauträger gilt dasselbe Prinzip.
Florian Wurster steht dabei nicht auf der Seite des Bauunternehmens: Bau- und Sanierungsleistungen gehören nicht zu seinem Angebot. Seine Aufgabe ist allein, den Zustand am Abnahmetag technisch begründet festzuhalten, damit Ihre Entscheidung auf einer nachvollziehbaren Grundlage steht. Das Ergebnis gehört allein Ihnen.
Vier Schritte bis zur Unterschrift
Der Ablauf orientiert sich an Ihrem Vertrag und am tatsächlichen Stand des Hauses vor Ort. Welche weiteren Leistungen das Büro anbietet, zeigt die Startseite.
Schritt 1: Unterlagen gemeinsam sichten und Fragen klären
Vor dem Ortstermin besprechen wir, ob eine Gesamtabnahme oder eine Teilabnahme ansteht. Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und Ihre eigenen Notizen zeigen uns, welcher Stand vereinbart ist und woran sich die Begehung später messen lassen muss. Offene Fragen zur Abnahmeform klären wir dabei gleich mit.
Schritt 2: Begehung des fertigen Hauses
Florian Wurster sieht sich die zugänglichen Bauteile vom Keller über die Wohnräume bis zum Dach in Augenschein an. Auffälligkeiten werden einzeln fotografiert und mit Lage und Bauteil notiert, Messungen erfolgen, soweit der Befund sie erfordert.
Schritt 3: Mängelliste mit Fotos
Aus den Befunden entsteht eine geordnete Aufstellung, die Sie dem Unternehmen vorlegen und als Grundlage für Ihre Vorbehalte nutzen können.
Schritt 4: Erläuterung vor Unterschrift
Vor Ihrer Abnahmeerklärung gehen wir die Punkte persönlich oder digital mit Ihnen durch. Rückfragen am Telefon sind auch danach möglich.
Hinweis für Bauherren mit Teilabnahme im Keller
Ein Keller aus WU-Beton lässt sich am besten beurteilen, solange Fugen und Durchführungen frei liegen.
Jede Abnahme hat ihren eigenen Zuschnitt. Bevor wir tätig werden, erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot, das sich nach Ihrem Objekt, Ihrer Fragestellung und dem vereinbarten Leistungsumfang richtet. So wissen Sie vorab, was enthalten ist.
Das Objekt gibt den Rahmen vor. Ein Reihenhaus mit Keller verlangt eine andere Begehung als eine Eigentumswohnung, bei der neben dem Sondereigentum oft auch Teile des Gemeinschaftseigentums anzusehen sind. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus kommen Außenanlagen und Dachflächen hinzu.
Die Fragestellung entscheidet über die Tiefe. Eine Teilabnahme des Kellers konzentriert sich auf Abdichtung, Fugen und Durchführungen, eine Gesamtabnahme reicht vom Untergeschoss bis zum Dachanschluss.
Auch die Unterlagen spielen hinein. Liegen Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne vollständig vor, lässt sich der vereinbarte Stand gezielt mit dem Gebauten vergleichen.
Schließlich zählt, wie viele Ortstermine sinnvoll sind, etwa wenn nach der Nachbesserung ein weiterer Blick auf einzelne Punkte gewünscht ist.
Alle diese Punkte klären wir vorab mit Ihnen, damit das Angebot genau zu Ihrem Vorhaben passt. Fragen zum Angebot beantworten wir gern telefonisch oder per E-Mail.
Im Stadtgebiet kann geogenes CO2 aus Boden und Grundwasser in Gebäude gelangen.
Die Stadt rät deshalb bei Neubauten zu einer Weißen Wanne aus WU-Beton und zu gasdichten Durchführungen für Leitungen und Rohre.
Bei der Abnahme sehen wir uns an, ob Durchführungen, Fugen und Anschlüsse im Keller sichtbar sauber ausgeführt sind und der Baubeschreibung entsprechen.
Im Neubaugebiet Bad Nauheim Süd liegt Auenlehm über den Kiesterrassen der Usa.
Das Grundwasser steht dort rund 2,5 bis 5,9 m unter Gelände, schwankt und ist stellenweise gespannt. Die bindigen Deckschichten nehmen Regenwasser kaum auf, sodass Wasser am Gebäude stehen bleiben kann.
Für einen Keller bedeutet das: Die Abdichtung muss mit wechselndem Wasserdruck zurechtkommen. Gerade bei einer Teilabnahme des Untergeschosses lohnt der Blick, solange Wände, Sohle und Arbeitsfugen noch zugänglich sind.
Wir prüfen, ob Lichtschächte, Kellerfenster und Hauseinführungen erkennbar so ausgeführt sind, wie Baubeschreibung und Pläne es vorsehen, und ob sich Feuchtespuren zeigen.
Was am Objekt auffällt, steht mit Foto und Lageangabe im Protokoll, damit Sie es vor der Abnahme ansprechen können.
Mit Bad Nauheim Süd entstehen auf 17,49 ha etwa 400 Wohneinheiten, in Rödgen kamen Am Holzberg 38 Grundstücke hinzu.
Wer in einem dieser Gebiete ein neues Haus übernimmt, steht früher oder später vor der Abnahme.
Bei Reihenhäusern vom Bauträger lohnt es sich, jede Einheit einzeln zu begehen, denn Ausführung und Restarbeiten können von Haus zu Haus abweichen, auch wenn sie nach demselben Plan gebaut wurden.
Baugenehmigungen erteilt nicht die Stadt, sondern die untere Bauaufsichtsbehörde des Wetteraukreises mit Standort am Europaplatz in Friedberg.
Der Magistrat stellt die Bebauungspläne auf.
Mit der privaten Abnahme hat die Behörde nichts zu tun: Diese Erklärung geben allein Sie gegenüber Ihrem Vertragspartner ab.
Die Unterlagen aus dem Genehmigungsverfahren sind für die Begehung nützlich, weil sie den vereinbarten Stand mitbeschreiben.
Bei einer Abnahme geht es um das, was am fertigen Haus sichtbar und zugänglich ist. Die folgenden Punkte gehören zu den Bereichen, die Florian Wurster bei jeder Begehung systematisch ansieht, weil sich dort Abweichungen von Planung und Baubeschreibung zeigen können. Welche davon an Ihrem Haus tatsächlich vorliegen, zeigt erst die Begehung vor Ort:
Wo Ihr Haus steht, beeinflusst, worauf wir bei der Abnahme besonders achten. Einige Lagen zeigen, wie unterschiedlich die Ausgangsbedingungen im Stadtgebiet sind.
In Bad Nauheim Süd sind Untergeschoss und Abdichtung der Schwerpunkt. Der lehmige Boden über den Kiesen der Usa hält Wasser zurück, und das Grundwasser ändert seinen Stand. Wir sehen uns an, ob Sohle, Wände und Anschlüsse sichtbar der Planung und den Angaben in der Baubeschreibung entsprechen.
Am Holzberg in Rödgen, im Wettertal östlich der Kernstadt, liegt das Baugebiet in der Zone IV/C des Heilquellenschutzgebiets. Dort sind Bohrungen tiefer als 20 Meter, etwa für Erdwärmesonden, nicht zulässig. Bei der Begehung vergleichen wir deshalb die eingebaute Haustechnik mit den Angaben der Baubeschreibung.
In Steinfurth im Norden der Stadt achten wir auf Kellerzugänge, Lichtschächte und Rückstausicherungen, denn entlang der Bad Nauheimer Straße weist die Hochwasserkarte für ein hundertjährliches Ereignis betroffene Flächen aus.
In der Kernstadt führt das Grundwasser unter der Innenstadt Salz und Kohlensäure mit sich und ist wärmer als üblich. Bei Neubauten zwischen älteren Häusern prüfen wir deshalb Durchführungen und Kellerwände besonders genau.
Steht ein Neubau innerhalb einer der Gesamtanlagen, gelten zusätzlich Vorgaben aus dem Denkmalschutzrecht des Landes Hessen. Was das im Einzelfall bedeutet, ergibt sich aus der Baugenehmigung, die Sie zur Begehung mitbringen sollten.
Alle Beobachtungen landen mit Lage und Foto im Protokoll, sodass Sie später nachvollziehen können, an welcher Stelle welcher Befund aufgenommen wurde.
Florian Wurster bietet weder Bau- noch Sanierungsleistungen an und beschreibt Mängel so, wie sie sich am Haus zeigen. Was er bei der Begehung feststellt, wird so aufbereitet, dass Sie, Ihr Vertragspartner und gegebenenfalls Ihr Anwalt damit arbeiten können. Die Unterlagen sind so aufgebaut, dass jeder Punkt eindeutig einem Raum zugeordnet werden kann. Sie erhalten:
Die Abnahme ist eine Erklärung im Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen. Für Bauherren und Erwerber in Bad Nauheim sind vor allem diese Regeln und Stellen wichtig:
Kommt es zum Streit, ist je nach Streitwert das Amtsgericht Friedberg (Hessen) oder das Landgericht Gießen zuständig. Das Protokoll hält den Zustand fest; rechtliche Bewertungen gehören zu Ihrem Anwalt.
Die Tabelle fasst zusammen, welche Bereiche wir bei einer Abnahme in Bad Nauheim ansehen und was davon im Protokoll steht.
| Bereich | Prüfinhalt | Im Protokoll |
|---|---|---|
| Keller | WU-Beton, Durchführungen | Fotos, Befund |
| Fassade und Dach | Anschlüsse, Abdichtung | Mängelpunkte |
| Fenster und Türen | Einbau, Funktion | Abweichungen |
| Innenausbau | Oberflächen, Haustechnik | Restarbeiten |
Welche Bereiche im Einzelfall dazukommen, richtet sich nach Bauvertrag, Baubeschreibung und Objekt. Messungen nehmen wir vor, soweit die Fragestellung sie erfordert; jede Abweichung erhält einen eigenen Eintrag mit Foto.
Wer Sie bei der Abnahme begleitet, sollte frei von Interessen auf der Bauseite sein und seine Befunde so festhalten, dass Dritte sie nachvollziehen können. Achten Sie bei der Wahl auf folgende Punkte:
Florian Wurster erfüllt diese Kriterien als Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel und arbeitet ausschließlich in Ihrem Auftrag. Ihre Fragen beantwortet er in verständlichen Worten.
Die Abnahme erklären Sie als Auftraggeber gegenüber dem Bauunternehmen oder Bauträger. Florian Wurster begleitet die Begehung, benennt sichtbare Mängel und Abweichungen und erläutert Ihnen die Befunde. Ob und mit welchen Vorbehalten Sie abnehmen, entscheiden Sie selbst; das Protokoll dokumentiert den Zustand des Hauses an diesem Tag.
Mit der Abnahme nach § 640 BGB beginnt die Verjährung, die bei Bauwerken nach § 634a BGB fünf Jahre beträgt. Mängel, die Sie bereits kennen, sollten Sie sich ausdrücklich vorbehalten, damit Ihre Rechte daran erhalten bleiben.
Haben Sie die VOB/B vereinbart, kann jede Vertragsseite nach § 12 VOB/B eine förmliche Abnahme verlangen. Dabei wird gemeinsam begangen und der Befund schriftlich niedergelegt, einschließlich Vorbehalten wegen bekannter Mängel und Einwendungen.
Eine Teilabnahme ist für in sich abgeschlossene Leistungsteile möglich, sofern der Vertrag sie vorsieht. Bei einem Keller aus WU-Beton lohnt sich der Termin, solange Arbeitsfugen, Durchführungen und Anschlüsse noch offen liegen und nicht verfüllt sind.
Im Stadtgebiet kann geogenes CO2 aus dem Untergrund aufsteigen und über undichte Stellen in Gebäude gelangen. Die Stadt empfiehlt daher eine Weiße Wanne und gasdichte Durchführungen. Bei der Abnahme achten wir darauf, ob diese Details sichtbar sauber ausgeführt sind und mit der Baubeschreibung übereinstimmen. Ob Messungen sinnvoll sind, klären wir am Objekt.
Hilfreich sind Bauvertrag, Baubeschreibung, die aktuellen Pläne, Protokolle früherer Termine und Ihre eigenen Mängelnotizen. Fotos aus der Bauphase zeigen außerdem, wie verdeckte Bauteile ausgeführt wurden. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer lässt sich der vereinbarte Stand prüfen.
Genehmigungen erteilt die untere Bauaufsichtsbehörde des Wetteraukreises, Bereich Bauordnung, mit Standort am Europaplatz in Friedberg (Hessen). Die Stadt selbst ist über ihren Fachbereich Stadtentwicklung für die Bauleitplanung zuständig, also für Bebauungspläne wie den für Bad Nauheim Süd. Mit Ihrer privaten Abnahme gegenüber dem Bauunternehmen haben beide Stellen nichts zu tun; diese Erklärung bleibt eine Sache zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner.
Eine Baubegleitung umfasst mehrere Ortstermine während der Bauzeit und prüft einzelne Bauphasen, bevor sie verdeckt werden. Die Abnahmebegleitung konzentriert sich auf das fertige Haus und den Zeitpunkt, an dem Sie die Leistung annehmen. Sie können die zwei Leistungen auch miteinander verbinden. Bei einem Bauträgervertrag gilt das ebenso. Florian Wurster führt dabei selbst keine Bauarbeiten aus und berät Sie ausschließlich als Sachverständiger. Welche Variante zu Ihrem Vorhaben passt, besprechen wir im ersten Gespräch anhand Ihres Vertrags.
Senden Sie uns Ihre Vertragsunterlagen, den geplanten Übergabetermin und Ihre Fragen. Wir melden uns, klären den Umfang und schicken Ihnen ein verbindliches Angebot für die Begleitung vor Ort.
Ob Reihenhaus vom Bauträger, Einfamilienhaus mit eigenem Bauunternehmen oder Eigentumswohnung im Neubau: Florian Wurster sieht sich Ihr Objekt vor der Abnahme gründlich an und gibt Ihnen eine nachvollziehbare, fotografisch belegte Grundlage für Ihre weitere Entscheidung.
Schreiben Sie uns an anfrage@bausachverstaendiger-bad-nauheim.de oder nutzen Sie das Kontaktformular und schildern Sie kurz Ihr Vorhaben.
Florian Wurster begleitet die Begehung persönlich und erläutert Ihnen anschließend die Mängelliste. Schreiben Sie uns oder rufen Sie während der Bürozeiten an.
Florian Wurster
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Ortstermine vereinbaren wir in allen sechs Stadtteilen von der Kernstadt über Nieder-Mörlen, Rödgen, Schwalheim und Steinfurth bis Wisselsheim sowie in den Nachbarorten Rockenberg, Wölfersheim, Ober-Mörlen und Friedberg (Hessen). Den Termin stimmen wir mit Ihnen ab.